O que precisa saber quando for comprar casa com recurso a crédito bancário.
Na hora de pedir um crédito habitação deparamo-nos com um conjunto de novos termos que,
por norma, não usamos diariamente, como é o caso das taxas de juro fixas e variáveis, Euribor,
spreads, maturidade, TAEG, MTIC entre outros.
Maturidade do crédito habitação, o que significa?
Para os bancos a maturidade do crédito é a duração do empréstimo, isto é, o tempo
necessário para amortizar o crédito na totalidade.
No dia 01 de Abril de 2022, entrou em vigor novas regras sobre a maturidade nos pedidos de
créditos habitação, o Banco de Portugal impos novos limites para os prazos máximos dos
novos contratos, limites que tem por base a idade dos mutuários.
O prazo máximo para pagar o empréstimo da casa que é de 40 anos, passa a ser aplicável
apenas para quem tem até 30 anos e à medida que a idade vai crescendo vão diminuindo os
prazos:
Assim,
. Entre os 30 e 35 anos a maturidade máxima do crédito será 37;
. Acima dos 35 anos, a maturidade máxima baixa para os 35 anos.
Que influência tem a maturidade na prestação da casa?
Quanto mais curta for a maturidade, isto é, o prazo acordado com o banco para pagamento do
crédito, mais elevada será a prestação da casa a despender todos os meses. Isto porque o
capital em divida tem de ser saldado num período mais curto. Por outro lado quando o prazo é
menor o custo total do crédito também será menor porque os custos do MTIC (Montante Total
Imputado ao Consumidor) baixam.
Portanto, prazos menores tendem a ter MTIC’s mais baixos pois pagamos menos juros ao
longo de toda a vida dos empréstimos, ainda que a prestação mensal da casa seja mais alta.
Nem tudo é mau, pois a redução do prazo do empréstimo também implica um menor custo
com o mesmo, uma vez que amortizamos mais capital na prestação mensal e pagamos juros
durante menos anos.
MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor) – Engloba o capital, os juros, todas as
despesas ligadas ao empréstimo, o que se vai pagar pelas avaliações, as escrituras, as
comissões, o seguro de vida e o montante do seguro multirrisco.
O que é o spread?
O spread é uma componente da taxa de juro, é definida pelo banco, contrato a contrato,
quando concede um empréstimo. Ou seja, o spread é o lucro do banco quando concede um
empréstimo.
Este valor é determinado pelo banco tendo em consideração vários factores como:
-A avaliação do perfil e a definição do risco de crédito do cliente;
-O valor do empréstimo;
-A relação entre o valor do empréstimo e a avaliação do imóvel a dar como garantia;
-A contratação por parte dos clientes de outros produtos comercializados pelo banco como
seguros, cartões de crédito ou aplicações.
O spread pode ser negociado?
Sim. Como varia de banco para banco, o spread pode e deve ser negociado. Atualmente os
bancos estão a praticar uma taxa de spread abaixo dos 1.8%. Se o seu spread é igual ou
superior saiba que pode renegociar com o seu banco ou pedir aqui uma simulação.
O que é a Euribor?
Euribor é a forma abreviada de Euro Interbank Offered Rate, que traduzido à letra seria algo
como “taxa de oferta interbancária em Euros”.
Apesar de referirmos à Euribor como uma taxa, na realidade existem cinco taxas de juros
Euribor, todas elas com prazos diferentes: Euribor a uma semana, um mês, três, seis e doze
meses.
As taxas Euribor são calculadas diariamente pela Federação Europeia de Bancos e divulgadas
todos os dias úteis, às 11h00, Hora Central Europeia.
As taxas Euribor baseiam-se na média das taxas de juro praticadas em empréstimos
interbancários em euros por um grupo específico de bancos europeus chamado painel de
bancos. Determinado pelo volume de oferta e procura, pelo crescimento económico e o nível
da inflação.
As taxas Euribor são utilizadas como referência para os créditos bancários, e é aqui que entra a
taxa variável.
Taxa de juro Variável e as taxas Euribor
Se optar por uma taxa de juro variável saiba que resulta da soma de duas componentes: o
indexante a Euribor e o spread.
Alguns bancos dão a possibilidade de escolher o prazo da Euribor outros tem definido logo à
partida, sendo os mais frequentes para o crédito habitação a Euribor a 6 meses e a 12 meses, e
é o que vai determinar a periocidade da revisão da prestação da casa, ou seja, neste caso será
atualizada semestralmente ou anualmente. Quando o valor da Euribor é revisto, a taxa de juro
do empréstimo pode subir ou descer e essa variação ira refletir-se na prestação mensal.
Desde o início da invasão da Ucrânia pela Rússia a 24 de fevereiro que as taxas Euribor têm
estado voláteis, isto porque o conflito armado acelerou a inflação que já se fazia sentir desde o
início de 2022, dando ainda mais motivos do Banco Central Europeu (BCE) para subir as taxas
de juros diretoras em 2022 – antecipa-se que os juros deixem o terreno negativo em
setembro.
É previsto um aumento da Euribor ao longo do ano, com impacto gradual nos créditos
habitação a decorrer.
Taxas Fixas
Nos empréstimos contraídos com taxa fixa, os juros mantêm-se inalterados durante todo o
prazo acordado com o banco. Portanto durante esse período a prestação mensal será sempre
a mesma, independentemente das flutuações da Euribor.
A prestação de um empréstimo com taxa de juro fixa é mais elevada do que a prestação
indexada à Euribor. Se pretende ter segurança no empréstimo da casa terá de pagar uma
prestação mais elevada, assim sendo não será surpreendido com uma subida repentina da
prestação.
Escolher uma taxa de juro fixa ou variável ao contratar um crédito habitação é uma das
decisões mais importantes e por isso deve ser bem ponderada.
O que é a Taxa Anual Nominal – TAN
A Taxa Anual Nominal (TAN) é uma taxa anual utilizada em operações que envolvem o
pagamento de juros, é a taxa que expressa os juros do crédito, ou seja, serve para medir o
custo do crédito. Esta taxa é obrigatória em todos os contratos de crédito e é sempre aplicada
durante o período de um ano.
A TAN corresponde à soma da Euribor com o spread no caso dos créditos contratados a taxa
variável.
Nos empréstimos a taxa fixa, a TAN é a soma da taxa contratada com o spread.
O que é a Taxa Anual Efetiva Global – TAEG
A Taxa Anual Efetiva Global (TAEG) representa o custo total do empréstimo, isto é, indica o
custo total do crédito para o consumidor, acrescido dos encargos com a contratação de outros
produtos ou serviços, ou seja, a TAEG engloba: juros, despesas com impostos, todas as
comissões do empréstimo, seguros obrigatórios e outros encargos associados.
Aqui não estão incluídos custos com: comissões de reembolso antecipado, custos notariais,
montantes a pagar devido a incumprimento por parte do cliente.
Ao comparar as TAEG de diferentes empréstimos (com o mesmo prazo, montante e
modalidade de reembolso), a proposta que tiver o valor mais baixo desta taxa acabara por ser
a mais barata para o consumidor.
Por fim e não menos importante olhar também para o MTIC que abrange não apenas o valor
do empréstimo, como também o total de custos associados ao mesmo, traduzindo assim o que
pagara no final, pelo crédito.
Estes são alguns termos gerais e comuns a todas as instituições bancarias, contudo, os valores,
taxas, comissões e condições que cada banco pratica podem variar muito. Conte connosco
para efetuar as simulações e ajudá-lo a tomar a decisão.
